Tuy nhiên, để triển khai rộng ra nhiều nơi còn không ít vấn đề vướng mắc. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoRea) Lê Hoàng Châu phân tích.

- Mô hình của Bình Dương rất tốt mà các địa phương khác phải học hỏi để nhân rộng, đặc biệt tại các đô thị lớn - nơi người thu nhập thấp, dân nhập cư rất khát khao một mái nhà để an cư.

Nhiều người cho rằng, nếu làm không khéo là khu “ổ chuột”, nhưng thực tế đây là phát triển đô thị dành cho người thu nhập thấp có kiểm soát. Vừa qua, do thiếu kiểm soát xung quanh các khu công nghiệp ở quận Bình Tân, Bình Chánh... người ta mới xây lên những khu trọ chưa đạt chuẩn dành cho người nhập cư.

Kinh nghiệm của Singapore cho thấy, đầu tiên họ chấp nhận ở chật, xấu, tiện ích tối thiểu, sau khi đất nước phát triển họ quy hoạch lại. Mỗi giai đoạn cần có quy hoạch phù hợp. Giai đoạn này nước ta còn nghèo và nguồn lực còn hạn hẹp, thu nhập người dân còn thấp nên cho phép những sản phẩm này ra đời.

Tuy nhiên, các khu này phải kết nối giao thông thuận lợi, đảm bảo tiện ích đi kèm, để tránh biến thành các khu đô thị không người ở như một số dự án tái định cư trước đây.

- Thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư không mặn mà làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, do lợi nhuận thấp. Theo ông, cần tháo gỡ những điểm nào để tăng nguồn cung loại nhà này?

- Điều quan trọng nhất hiện nay là Nhà nước phải tạo được quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch.

Như chính sách trong dự thảo nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội sắp ban hành, có quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất để làm nhà ở xã hội.

Nhưng với những dự án dưới 10 ha có thể giao nộp tiền, hoặc dự án ở khu vực khác dự thảo nghị định mới về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đây là một cách hay để tạo lập quỹ nhà ở xã hội trong tương lai.

Theo tôi, xây dự án nhà ở xã hội trong khu cao cấp là chấp nhận được, vì người dân nghèo vẫn có quyền được tiếp cận các tiện ích. Như khu đô thị Thủ Thiêm đã xây năm khu tái định cư giữa lòng Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, không nên bắt buộc tất cả chủ đầu tư đều phải xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, mà để chủ đầu tư lựa chọn các hình thức tạo lập quỹ nhà ở xã hội. Như: xây tại khu vực dự án hoặc giao quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại khu vực khác, hoặc trả bằng tiền vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của địa phương. Tôi đề nghị mở rộng các hình thức này cho tất cả dự án dù trên hay dưới 10 ha.

Về phía doanh nghiệp, hiện nay họ ít mặn mà vì lợi nhuận thấp. Lợi nhuận của mỗi dự án nhà ở xã hội hiện nay chỉ 10% sau khi Kiểm toán Nhà nước định giá dự án. Các chủ đầu tư cho rằng, 10% này không đủ, bởi Kiểm toán Nhà nước không thể cộng vào các chi phí “không tên” khi chủ đầu tư bỏ ra làm dự án, nên vấn đề này cũng phải cân nhắc.

Mặt khác, về quy hoạch phát triển đô thị phải chấp nhận quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội. Đây sẽ như những khu đô thị vệ tinh quy hoạch những căn hộ vừa và nhỏ giá bình dân, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu, có đầy đủ dịch vụ thương mại, bệnh viện, trường học, ngân hàng, cửa hàng...

Ngoài ra, về phía nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cơ cấu 3% tổng dư nợ tín dụng cho người dân và doanh nghiệp vay ưu đãi để mua, thuê mua và phát triển nhà ở xã hội. Các khung về lãi suất và tiếp cận nên áp dụng tương tự chính sách đã áp dụng của gói 30.000 tỷ đồng .

- Nhưng gói 30.000 tỷ đồng đến nay cũng mới giải ngân được hơn 20%. Những vướng mắc ở đây quá “quen thuộc” nhưng chưa thể tháo gỡ, theo ông, vì sao?

- Hiện nay đã cho 15 ngân hàng tham gia giải ngân, tính tới thời điểm hiện nay mới giải ngân hơn 20% gói 30.000 tỷ đồng. Mức giải ngân này quá thấp, quá chậm nên chưa tạo được cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở...

Vướng mắc hiện nay, về khách quan vẫn là thiếu quỹ nhà ở xã hội, thiếu các dự án nhà ở thương mại đủ tiêu chuẩn vay gói này (dưới 1,05 tỷ đồng). Trong khi đó, chính quyền địa phương khi xét chuyển đổi căn hộ của chủ đầu tư từ căn hộ lớn sang nhỏ, nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn quá ít bởi thủ tục nhiêu khê.

Còn phía người đi vay, vướng mắc hiện nay là điều kiện vay gói 30.000 tỷ đồng không giải quyết cho người nhập cư. Vì yêu cầu người mua phải đóng bảo hiểm xã hội trên một năm, trong khi đó nhiều người có thời gian thử việc lâu, người mới lên TP dưới một năm không được mua.

Để giải ngân nhanh nên bỏ điều kiện chứng minh điều kiện thu nhập, khả năng trả nợ của người vay. Bởi các khoản vay này đã được bảo đảm khi luật cho phép người mua thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, một căn nhà ở xã hội giá 600 triệu đồng, người dân đóng trước 20% là 120 triệu đồng, vay 80% là 480 triệu đồng, khoản vay này đang được bảo lãnh bằng căn hộ 600 triệu đồng. Ở đây phải có lòng tin vào người thu nhập thấp.

Mặt khác, thời hạn vay trong dự thảo nghị định phát triển nhà ở xã hội lần này có ghi, mua trả góp nhà ở xã hội người vay được vay tối đa 15 năm, điều này chưa phù hợp vì tối thiểu phải 20 năm.

Bởi vì thời gian vay 15 năm hiện nay đang được áp dụng trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cả nhà ở xã hội và căn hộ thương mại dưới 1,05 tỷ đồng, nhưng mức vay 20 năm mới phù hợp khả năng trả nợ, năng lực tài chính của người thu nhập thấp đô thị.

Ví dụ khoản vay 500 triệu đồng nếu vay 15 năm thì mỗi tháng phải trả 4-5 triệu đồng, nhưng nếu kéo dài 20 năm chỉ trả trên dưới 3 triệu đồng/tháng là phù hợp với họ hơn. Phù hợp với thông lệ các nước trên thế giới về nhà ở xã hội, họ quy định tiền vay mua nhà trả góp được hoàn trả trong một thế hệ (25 năm).Tuy nhiên, để triển khai rộng ra nhiều nơi còn không ít vấn đề vướng mắc. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoRea) Lê Hoàng Châu phân tích.

- Mô hình của Bình Dương rất tốt mà các địa phương khác phải học hỏi để nhân rộng, đặc biệt tại các đô thị lớn - nơi người thu nhập thấp, dân nhập cư rất khát khao một mái nhà để an cư.

Nhiều người cho rằng, nếu làm không khéo là khu “ổ chuột”, nhưng thực tế đây là phát triển đô thị dành cho người thu nhập thấp có kiểm soát. Vừa qua, do thiếu kiểm soát xung quanh các khu công nghiệp ở quận Bình Tân, Bình Chánh... người ta mới xây lên những khu trọ chưa đạt chuẩn dành cho người nhập cư.

Kinh nghiệm của Singapore cho thấy, đầu tiên họ chấp nhận ở chật, xấu, tiện ích tối thiểu, sau khi đất nước phát triển họ quy hoạch lại. Mỗi giai đoạn cần có quy hoạch phù hợp. Giai đoạn này nước ta còn nghèo và nguồn lực còn hạn hẹp, thu nhập người dân còn thấp nên cho phép những sản phẩm này ra đời.

Tuy nhiên, các khu này phải kết nối giao thông thuận lợi, đảm bảo tiện ích đi kèm, để tránh biến thành các khu đô thị không người ở như một số dự án tái định cư trước đây.

- Thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư không mặn mà làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, do lợi nhuận thấp. Theo ông, cần tháo gỡ những điểm nào để tăng nguồn cung loại nhà này?

- Điều quan trọng nhất hiện nay là Nhà nước phải tạo được quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch.

Như chính sách trong dự thảo nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội sắp ban hành, có quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất để làm nhà ở xã hội.

Nhưng với những dự án dưới 10 ha có thể giao nộp tiền, hoặc dự án ở khu vực khác dự thảo nghị định mới về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đây là một cách hay để tạo lập quỹ nhà ở xã hội trong tương lai.

Theo tôi, xây dự án nhà ở xã hội trong khu cao cấp là chấp nhận được, vì người dân nghèo vẫn có quyền được tiếp cận các tiện ích. Như khu đô thị Thủ Thiêm đã xây năm khu tái định cư giữa lòng Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, không nên bắt buộc tất cả chủ đầu tư đều phải xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, mà để chủ đầu tư lựa chọn các hình thức tạo lập quỹ nhà ở xã hội. Như: xây tại khu vực dự án hoặc giao quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại khu vực khác, hoặc trả bằng tiền vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của địa phương. Tôi đề nghị mở rộng các hình thức này cho tất cả dự án dù trên hay dưới 10 ha.

Về phía doanh nghiệp, hiện nay họ ít mặn mà vì lợi nhuận thấp. Lợi nhuận của mỗi dự án nhà ở xã hội hiện nay chỉ 10% sau khi Kiểm toán Nhà nước định giá dự án. Các chủ đầu tư cho rằng, 10% này không đủ, bởi Kiểm toán Nhà nước không thể cộng vào các chi phí “không tên” khi chủ đầu tư bỏ ra làm dự án, nên vấn đề này cũng phải cân nhắc.

Mặt khác, về quy hoạch phát triển đô thị phải chấp nhận quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội. Đây sẽ như những khu đô thị vệ tinh quy hoạch những căn hộ vừa và nhỏ giá bình dân, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu, có đầy đủ dịch vụ thương mại, bệnh viện, trường học, ngân hàng, cửa hàng...

Ngoài ra, về phía nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cơ cấu 3% tổng dư nợ tín dụng cho người dân và doanh nghiệp vay ưu đãi để mua, thuê mua và phát triển nhà ở xã hội. Các khung về lãi suất và tiếp cận nên áp dụng tương tự chính sách đã áp dụng của gói 30.000 tỷ đồng .

- Nhưng gói 30.000 tỷ đồng đến nay cũng mới giải ngân được hơn 20%. Những vướng mắc ở đây quá “quen thuộc” nhưng chưa thể tháo gỡ, theo ông, vì sao?

- Hiện nay đã cho 15 ngân hàng tham gia giải ngân, tính tới thời điểm hiện nay mới giải ngân hơn 20% gói 30.000 tỷ đồng. Mức giải ngân này quá thấp, quá chậm nên chưa tạo được cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở...

Vướng mắc hiện nay, về khách quan vẫn là thiếu quỹ nhà ở xã hội, thiếu các dự án nhà ở thương mại đủ tiêu chuẩn vay gói này (dưới 1,05 tỷ đồng). Trong khi đó, chính quyền địa phương khi xét chuyển đổi căn hộ của chủ đầu tư từ căn hộ lớn sang nhỏ, nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn quá ít bởi thủ tục nhiêu khê.

Còn phía người đi vay, vướng mắc hiện nay là điều kiện vay gói 30.000 tỷ đồng không giải quyết cho người nhập cư. Vì yêu cầu người mua phải đóng bảo hiểm xã hội trên một năm, trong khi đó nhiều người có thời gian thử việc lâu, người mới lên TP dưới một năm không được mua.

Để giải ngân nhanh nên bỏ điều kiện chứng minh điều kiện thu nhập, khả năng trả nợ của người vay. Bởi các khoản vay này đã được bảo đảm khi luật cho phép người mua thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, một căn nhà ở xã hội giá 600 triệu đồng, người dân đóng trước 20% là 120 triệu đồng, vay 80% là 480 triệu đồng, khoản vay này đang được bảo lãnh bằng căn hộ 600 triệu đồng. Ở đây phải có lòng tin vào người thu nhập thấp.

Mặt khác, thời hạn vay trong dự thảo nghị định phát triển nhà ở xã hội lần này có ghi, mua trả góp nhà ở xã hội người vay được vay tối đa 15 năm, điều này chưa phù hợp vì tối thiểu phải 20 năm.

Bởi vì thời gian vay 15 năm hiện nay đang được áp dụng trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cả nhà ở xã hội và căn hộ thương mại dưới 1,05 tỷ đồng, nhưng mức vay 20 năm mới phù hợp khả năng trả nợ, năng lực tài chính của người thu nhập thấp đô thị.

Ví dụ khoản vay 500 triệu đồng nếu vay 15 năm thì mỗi tháng phải trả 4-5 triệu đồng, nhưng nếu kéo dài 20 năm chỉ trả trên dưới 3 triệu đồng/tháng là phù hợp với họ hơn. Phù hợp với thông lệ các nước trên thế giới về nhà ở xã hội, họ quy định tiền vay mua nhà trả góp được hoàn trả trong một thế hệ (25 năm).

* Ông Phan Văn Quang (Phó giám đốc Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị và khu công nghiệp IDICO):

Khó tiếp cận vốn ưu đãi

Dù chính sách nhà ở xã hội có tác dụng lớn, mang lại ý nghĩa xã hội, nhưng sự hỗ trợ vốn từ các ngân hàng còn rất hạn chế.

Qua triển khai, chúng tôi ghi nhận số người lao động tiếp cận được gói tín dụng ưu đãi còn thấp, vì hàng loạt trở ngại cốt yếu như thủ tục xác nhận tại địa phương về nhà ở, việc ngân hàng yêu cầu người dân phải chứng minh thu nhập.

Có rất nhiều người có nhu cầu, thu nhập của họ trên 10 triệu đồng một tháng, như những người buôn bán nhỏ, lao động tự do chẳng hạn, thu nhập của họ là tiền mặt nhưng lại không thể chứng minh được và cũng không ai xác nhận là không thể vay.

Mặt khác, ở góc độ chủ đầu tư công ty cũng có kiến nghị Nhà nước hỗ trợ đầu tư các hạng mục hạ tầng công cộng và các hạng mục xã hội của dự án, để hoàn thiện nhu cầu khép kín, đáp ứng nhu cầu của người lao động.